房地产项目营销策划，房地产项目营销策划方案

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影响房地产营销策略的有关因素分析怎样尽快把房屋卖出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的营销策略，是值得我们深入研究的重要课题。消费市场比较突出的三个特点一是消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。例如有人需要一室一厅，有人需要二室一厅、三室一厅甚至豪华别墅。二是消费者市场对房屋需求多变性，消费者人数众多，差异性很大，由于各种因素的影响，对房屋就会有多种多样的需求，随着生产的发展，消费水平的提高，消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展，日益多样化。这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市常三是消费者市场对房屋需求的可诱导性，消费者需求的产生，有些是本能的，生而有之的，但有时是与外界的刺激诱导有关的，经济政策的变动，社会交际的启示，广告宣传的诱导等等，都会使消费者的需求发生变化，潜在的需求可以变为现实的需求，微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。消费者需求的这一特征，要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。影响消费者行为的三个主要因素一是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，还有知觉、学习和态度三个因素，知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映，属于感性认识。任何消费者购买商品，都要根据自己的感官感觉到的印象，来决定是否购买，所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的；学习是消费者在购买和使用商品的实践中，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为的过程，房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品，但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏，都是购买者学习的对象，消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响，所以开发商应树立品牌观念，注重房屋质量，让消费者产生有利于己的态度。二是经济因素，概括地说，影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。三是社会文化因素，每个消费者都是社会的一员，他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约，消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。制定营销策略的五个条件在把握住营销环境，掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，根据商品（房屋）本身的特点、制定出房地产的营销策略。房地产是一种特殊的商品，从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看，可操作的有五点：1、位置条件：房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件，包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件，营销切入点的选择不同：人文条件越成熟的位置，其营销切入点与原始条件的差异性越大，反之则越小；交通条件越是发达的楼盘，其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少

简单一点说，其内容包含如下：房地产项目全程营销策划内容[项目前期策划]1、市场调研及走势分析、预测□宏观、微观市场走势分析□最新房地产市场行情分析2、前期产品及市场定位可行性研究□产品定位分析□市场定位潜力分析□市场定位风险分析□市场定位的可行性评价□项目市场定位3、品牌战略策划□名称确定建议及推广名确定□楼盘风格确定□建筑用料的建议□项目卖点的挖掘及提练□小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境□小区景观设计要点(环境规划)□电梯的设置□停车库设计要点、车位比例及安排□会所功能内容划分及概念的提炼□装修标准□社区服务项目配置建议□物业管理服务项目建议[项目营销策划]□项目营销阶段性划分□项目分期推出的战术部署及促销手法建议□市场进攻要点有切入法建议(入市时机)□价格策略制定□价格体系及付款方式原则□现场包装要点□卖场包装要点□卖场促销要点□展销会举办方案□外销方案制定□制定CS系统(顾客满意系统)□AIDAS原理(阶段性促销活动策划)□模型制作指导□收集市场反馈信息及时调整营销方案□分销网络辅助措施□新闻推广方案(软性文章及题材炒作)□公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)[广告、宣传、推广设计](一)品牌识别1、础系统设计—标志(LOGO)标准1)展示系统设计□地盘形象设计□工地围墙展示设计□工地路牌、楼体招示布、工程进度牌□售楼形象展示□售楼处外观展示指导□售楼处内部形象定位指导□售楼处设计建议□样板房形象定位、效果建议□售楼处展板保保创意建议□看楼车体外观设计□售楼人员服装设计、保安服装建议2)展示系统设计□售楼书、折页□售楼合同及相关文件格式□价目表、付款方式单页设计□工作证(卡)、售楼人员名片□办公事务用品3)广告类规范□报纸广告标准格式□电视广告标准格式□手提袋4)售楼导示系统□样板房导示牌□POO彩旗式吊旗设计□各类标示牌□户外看板5)小区形象系统□导示系统□公共导示系统设计□公共信息展示设计□会所导示系统设计□各项配套设施形象系统设计□物业管理人员服饰设计(二)广告运动□广告诉求目标□广告诉求理念□广告主题口号□广告内容及表现手法□创意策划□统一宣传口径制定□整体氛围概念提示□媒体计划□创意延展□报纸广告方案□电视广告创意方案审核建议(三)整体营销费用预算及成本控制的策略[销售阶段工作]□销售人员的安排及培训□销售人员的进场及销售的实施□现场看楼团的筹划□客户区域、年龄、职业等层面分析□客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析□广告发布效果的跟踪□放弃购买客户的原因调查□售前及售后服务内容□定期销售总结及策略调整□系列促销活动□销售后期收尾工作体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm房地产项目营销策划与实际运作流程一、营销是市场经济的永恒主题房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。可以概括为：作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。

上一·日出东方开盘庆典（1）活动说明活动主题连江日出东方开盘庆典组织机构主办单位：福建上一房地产开发有限公司承办单位：福州阳光丽人文化传播有限公司活动参加人员福建上一房地产开发有限公司的相关领导及有关嘉宾。活动时间2006年12月17日上午8:00——下午13：00活动地点福州连江县城日出东方售楼中心大门口活动目的宣传日出东方开盘的信息，从而最大限度地达到促销的目的。通过活动的影响，使更多的市民对日出东方的发展建设及产品有一个更深入的了解，有效地吸引市民关注的目光，提升企业/楼盘的知名度和美誉度。活动内容授牌匾仪式。日出东方开盘仪式。摇号、抽奖活动。（2）现场布置1、整体布置概述：整个现场将配合开盘庆典的主题，以简单、清楚为布置格调，简单而不失喜庆、不失典雅，布置拱门、空飘气球、横幅、红色地毯、摆花蓝，保证做到现场气氛的庄重热烈，让现场更显尊贵、喜庆，并充满青春、健康的气息。2、背景布置诠释：表现活动主题，吸引大众的注意力，增强活动现场的气氛及影响力。提高企业形象、加大宣传力度。具体的现场布置说明：楼盘展示及促销区：本区设置在“日出东方售楼中心”内部，作为来访市民的接待处，同时，在开盘前后，可开展相关的楼盘促销活动，刺激市民直接购买房子的打算，从而最大限度地达到促销的目的。拱门：售楼中心大门口过道前方布置16米大型拱门1座、楼盘建筑工地1座。（拱门文字由主办方提供）高空气球：售楼中心大门口四周上方（拱门正上方的两侧）悬挂空飘气球20个，左右两侧各10个；楼盘建筑工地拱门正上方的两侧悬挂空飘气球20个，左右两侧各10个。（空飘气球文字由主办方提供）售楼中心门口上方和两处工行户外巨幔：（内容文字由主办方提供）。红色地毯：售楼中心正大门前方及客户通道铺上红色地毯（地毯的实际面积以实际场地为准）。花蓝：售楼中心正大门口左侧和客户通道各摆放15个花蓝，共30个花篮（花蓝条幅文字由主办方确定）。接待区：舞台前方摆放桌子和椅子，配水果糕点，供购房者休息品尝，等待摇号选房。警戒线：在舞台及休息区周围用警戒线围绕，配以保安，以维持次序。舞台区：（公证处设置在舞台上）搭建主舞台：在售楼中心正大门口右侧搭建一处舞台，作为摇号、抽奖的场地。主舞台：规格：长7.3米、宽4.5米、高0.8米，舞台上铺上红色地毯，并在舞台背景板的四周装饰气球，使舞台及整个活动现场更显喜庆、漂亮。（3）礼仪设计、迎宾与接待、剪彩设计、演出设计1、礼仪设计：①安排4位礼仪小姐，统一穿著礼仪服装，佩授带，为活动提供礼仪服务，负责售楼中心的现场接待工作，并引领参加认筹的购房者。（授带文字由主办方提供）②出席活动的全体员工穿统一的制服，佩戴公司徽章，向社会展示员工团结一致，富有活力的精神面貌。2、迎宾与接待：①专门印制一款能突出企业形象的请柬（请柬由主办方定），于活动前送达宾客手中。②活动开始前，在活动现场先播放轻柔的音乐，营造现场气氛并欢迎嘉宾。③公司派出工作人员，穿统一服装，胸佩公司徽章，作为招呼所有宾客的接待员，随时解答宾客的提问，解决宾客的需要；同时接待到场的记者。3、剪彩设计：剪彩嘉宾将手同时放在触摸球上面，球面上将出现“上一·日出东方开盘庆典仪式”等字样，并带有烟花图案的背景，同时，舞台前将出现冷烟火喷泉、电动礼花炮将喷出五彩斑阑的纸花，营造喜庆、热闹的舞台舞美效果。（如果连江县城允许燃放鞭炮，主办方可准备适量的鞭炮在剪彩时燃放，以增加活动现场的热闹效果，并且营造一个吉利、喜庆的气氛）。4、活动设计：①本次活动主要围绕盛典定位从营造热闹、时尚、活泼、互动、高档等气氛出发，与日出东方楼盘所倡导的“轻松的日子、健康的家园”的理念相吻合，从而进一步突显楼盘的理念及形象。②盛典活动以购房者摇号选房为主，并穿插有奖知识问答、现场抽奖环节，营造一种轻松、融洽、青春、健康的现场气氛。整个盛典活动过程，力求整场活动的尽善尽美。（4）开盘庆典流程表时间项目内容备注12月16日晚上完成活动现场的所有布置工作，如舞台搭建、拱门、空飘、地毯、鲜花、广告布幔等现场布置工作。7:00准备工作一切就绪。▽全体工作人员及安保人员到位。▽全面检查实施工作等。▽全体工作人员及安保人员到位。▽全面检查实施工作等。7:30——8:00□营造热烈气氛：▽礼仪队：欢迎列道迎宾▽全体工作人员及安保人员到位。▽主持人到位。▽保安人员到位。▽播放背景音乐。□接待来宾：▽接待组：由主办方代表组织，礼仪小姐配合接待。▽礼仪小姐：4名迎宾列道售楼中心大门口左右两侧迎宾；引领来宾至场内参观或稍作休息。▽礼仪小姐配合主办方接待组接待工作。8:10主持人就位、邀请来宾及购房者入场。▽礼仪小姐：4名礼仪小姐在售楼中心大门口两侧迎宾。8：40主持人介绍活动的概括。8:50授牌匾仪式9:00主持人：邀请嘉宾启动开盘庆典仪式——日出东方开盘盛典启动仪式。①剪彩由主办方领导1-2名上台启动触摸球，由主持人现场宣布楼盘开盘，此时，礼花炮、冷焰火同时鸣放。②剪彩时，若主办方不安排领导上台启动触摸球，则由主持人现场直接宣布楼盘开盘，此时，礼花炮、冷焰火同时鸣放。9:00——13:00购房者参加摇号选房楼盘有奖知识问答抽奖环节▽主持人、礼仪小姐、公证人员、保安人员。（5）开盘庆典节目单01、主持人介绍活动的相关情况（8：40—8：45）02、授牌匾仪式（8：45—8：50）03、开盘庆典启动仪式（8：50—9：00）04、第一轮摇号选房（9：00—9：10）摇号说明：购房者把正票投入抽奖箱，并凭副票进入摇号区参加摇号选房活动，每一轮摇号摇出十五名看房者，主持人宣布第一轮摇号开始，并抽出十五张副票，被抽中号码的购房者凭副票核对后上台，并在舞台上站成一排，礼仪小姐带路，由客户通道至售楼部，十五名购房者在售楼部的看房时间为10分钟，10分钟后礼仪小姐即把十五名购房者引至售楼部门外的客户活动区，换另外一批摇号购房者。（本节目单以300位购房者的人数设计20轮的现场摇号环节，其中穿插知识问答、现场抽奖环节）05、第二轮摇号选房（9：10—9：20）06、第三轮摇号选房（9：20—9：30）07、第四轮摇号选房（9：30—9：40）08、第五轮摇号选房（9：40—9：50）09、楼盘有奖知识问答（9：50—10：00）10、第六轮摇号选房（10：10—10：20）11、第七轮摇号选房（10：20—10：30）12、第八轮摇号选房（10：30—10：40）13、第九轮摇号选房（10：40—10：50）14、第十轮摇号选房（10：50—11：00）15、楼盘有奖知识问答（11：00—11：10）16、第十一轮摇号选房（11：10—11：20）17、第十二轮摇号选房（11：20—11：30）18、第十三轮摇号选房（11：30—11：40）19、第十四轮摇号选房（11：40—11：50）20、第十五轮摇号选房（11：50—12：00）21、楼盘有奖知识问答（12：00—12：10）22、第十六轮摇号选房（12：10—12：20）23、第十七轮摇号选房（12：20—12：30）24、第十八轮摇号选房（12：30—12：40）25、第十九轮摇号选房（12：40—12：50）26、第二十轮摇号选房（12：50—13：00）27、现场抽奖环节（13：00—13：15）（6）活动预算项目规格单价/元数量费用/元备注拱门16米500元2座1000元含审批，悬挂2天。售楼门前和楼盘门前各1座。巨幔喷绘宽2.5米高12米9元2块540元售楼部大楼正上方墙面上。宽2.8米高12米9元2块605元售楼部大楼右上方墙面上。高3米长29米9元1块783元售楼部大楼正上方原安然燃气广告。宽6米高13米9元1块702元工商银行1玻璃墙面。宽8.5米高13米9元1块995元工商银行1瓷砖墙面。宽14米高12米9元1块1512元工商银行2正前方墙面。工人安装劳务及材料费3元/平方554平方1662元地毯宽2米长25米10元50平方500元售楼部客户通道。花篮45元30个1350元花篮文字由主办方提供。舞台搭建长7.3米宽4.5米高0.8米980元含地毯、阶梯及工人搭建费用。舞台装饰长7.3米高4米20元16米320元舞台背景板用五彩斑阑的气球装饰。舞台行架长7.3米高4米15元30米450元含工人搭建费用。背景喷绘长7.3米高4米10元29.2平方292元含背景喷绘、制作及悬挂。音响1000元专业中远程音响。搭建舞台的相关物料及音响等设备的运输费用1辆600元椅子白色塑料靠背椅5元300张1500元租赁，用于客户活动区。桌子25元9张225元用于马路旁边搭一条长台。运输费运输货车300元1车300元用于运送桌子、椅子。警戒线线带2元300米600元专用安全警戒线。（3条）线柱105元11个1155元专用安全警戒柱。触摸球直径40公分一套1500元含制作“上一·日出东方开盘庆典”文字及带有烟花图案的背景。电动礼花炮150元2个300元彩条彩花各半。礼仪小姐100元6人600元礼仪小姐3个多小时的劳务费。键盘手600元1人600元旅行车12座位4001辆400元用于主持人、礼仪小姐及现场工作人员的交通运输。活动现场统筹及组织1000元1000元礼仪小姐服装0元6套免费礼仪小姐服装由阳光丽人免费提供。抽奖箱0元2个免费由阳光丽人公司免费提供。游戏道具0元免费由阳光丽人公司免费提供。公正处桌子由主办方提供。总计以上合计23271元（不含税）以下费用为12月3日的布置费用：项目规格单价/元数量费用/元备注巨幔高2米高8米9元2块288元气球拱门20元/米10米200元易拉宝高2米宽0.8米83元3个249元工作施工费及工人往返车费100元总计以上合计837元（不含税）备注：具体费用根据实用物件进行增补或删除。活动过程中如产生总预算外的相关费用，承办方交由主办方确认，主办方确认后支付费用。（7）主办方需提供的部分1、活动场地审批。2、售楼部门前和工商银行若干个户外巨幔广告位的审批落实。3、准备抽奖奖品及游戏互动奖品（具体什么奖品、奖品的份数，由主办方确认）。4、提供有关于企业及楼盘的介绍文字，作为活动现场主持人串词用。5、舞台背景、户外广告图案设计。6、现场保安人员的安排、组织。7、公证处的桌子，由主办方提供。8、主办方最好与连江县当地交警打个招呼，避免活动现场影响到交通秩序。9、客户接待的餐饮、糕点及服务人员由主办方负责，建议请酒店的专业服务人员。10、电源。舞台效果图活动现场平面图

网上有很多资料的，我就推荐一个吧，安致丞老师！

项目房地产营销策划报告项目命名 原定名“联丰家园”，从整个项目的设计定位来看，在物业类型上属于“精品型”住宅，如果延用原名称“联丰家园”，它将与周边项目名称相类似，难以区分本案，局限本案的个性，且自身挖掘的题材和内涵也将大大缩小，经再三仔细斟酌，现项目命名为“幸福时光”。南栋定名为“幸福阁”，北栋定名为“时光阁”。

当然是防地产销售公司那里去寻找项目了 房地产 有的基本交纳给专业销售房子的公司有的自己销售这个策划 无非就是广告 现在就中国这样的专业企业不是被企业很认可因为企业都自己策划如何销售了然后就是找广告公司推广了

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我是开发公司的， 我们找营销和策划公司一般都是找几家当地范围内比较知名的营销策划公司入围，然后再慢慢谈。也有到主动到我们公司推荐的。 如果规模小的话，我建议还是多到国土资源土局和各大设计院多跑跑，能够多少了解到一些信息，然后准备充分后去上门自荐